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Proseguiamo sul tema condominio e linee vita con il secondo approfondimento IN-SICUREZZA sul tema, che vedrà l’analisi di:

normativa nazionale e regionale;

-il ruolo dell’Amministratore;

-Elaborato Tecnico della Copertura e Fascicolo dell’Opera;

-comportamenti dei condomìni;

-idoneità tecnico professionale degli operatori;

-verifiche preliminari all’intervento;

-deleghe all’affittuario;

-i passaggi di proprietà;

-il responsabile della manutenzione dei sistemi.

Dopo aver richiamato la parentesi legislativa che va a normare l’argomento sistemi anticaduta e linee vita nelle coperture sia a livello nazionale che locale, andiamo ad analizzare il ruolo dell’Amministratore di condominio nelle varie casistiche principali possibili; quanto riportato in seguito può essere definito un ambito di buona pratica, ricordando però al lettore di prendere SEMPRE visione della normativa nazionale e se nel caso della normativa locale di riferimento per la materia.

AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO E IL RUOLO DI COMMITTENTE

La definizione di committente viene espressamente indicata dentro l’art. 89 comma 1 lettera B del D.Lgs. 81/2008 che lo definisce come “il soggetto per conto del quale l’intera opera viene realizzata, indipendentemente da eventuali frazionamenti della sua realizzazione” ma cosa si intende per “opera”?.

“1. I lavori di costruzione, manutenzione, riparazione, demolizione, conservazione, risanamento, ristrutturazione o equipaggiamento, la trasformazione, il rinnovamento o lo smantellamento di opere fisse, permanenti o temporanee, in muratura, in cemento armato, in metallo, in legno o in altri materiali, comprese le parti strutturali delle linee elettriche e le parti strutturali degli impianti elettrici, le opere stradali, ferroviarie, idrauliche, marittime, idroelettriche e, solo per la parte che comporta lavori edili o di ingegneria civile, le opere di bonifica, di sistemazione forestale e di sterro.

2. Sono, inoltre, lavori di costruzione edile o di ingegneria civile gli scavi, ed il montaggio e lo smontaggio di elementi prefabbricati utilizzati per la realizzazione di lavori edili o di ingegneria civile. (rif. ALLEGATO X – D.Lgs. 81/2008)”.

Date quindi le due definizioni, appare evidente che l’Amministratore, operando su delega dei propri condomini, rientri a pieno titolo nella definizione di Committente per i lavori commissionati e gestiti per loro conto, così come stabilito anche in alcuni casi già trattati dalla giurisprudenza in materia.

Questo a prescindere dalla natura e dal tipo di deleghe sottoscritte proprio tra i condomini e l’Amministratore di condominio ed a prescindere dall’eventuale nomina o meno di un Responsabile dei Lavori.

Per il tema della delega è ormai acclarato che l’Amministratore rientri nella definizione di Committente per gli interventi da eseguirsi per la collettività condominiale e quindi non è possibile (e non lo sarebbe stato in passato) dissimulare tramite i contenuti di dettaglio della delega gli inquadramenti e gli oneri previsti dalla normativa e dal D.Lgs. 81/2008 per tutte le opere di natura condominiale.

Allo stesso modo, contrariamente a quanto spesso si riscontra nella “vulgata popolare”, la nomina del Responsabile dei Lavori non può essere presa come ulteriore e piena delega di responsabilità che esime l’Amministratore di condominio (committente) dagli adempimenti previsti dal D.Lgs. 81/2008 proprio per il ruolo di Committente.

Quindi per quanto richiamato sopra, l’Amministratore di condominio deve essere cosciente che il suo ruolo (per interventi di natura condominiale) non termina al momento dell’eventuale emanazione dell’incarico ai soggetti previsti dal D.Lgs. 81/2008.

Ritornando all’argomento in questione, l’Amministratore di condominio, per le opere meglio descritte sopra, è a tutti gli effetti il committente e come tale deve agire per ogni operazione in copertura sia essa di manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione ecc.

AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO E LO STATO DEI LUOGHI

L’importanza della corretta informazione per i soggetti coinvolti nell’uso e lavori sull’edificio appare rilevante soprattutto in questo caso. Possiamo suddividere due casistiche principali da analizzare:

-costituzione di nuovo condominio (edificio “nuovo”);

-costituzione di nuovo condominio (edificio “esistente”);

-subentro a precedente Amministratore.

Per la COSTITUZIONE DI NUOVO CONDOMINIO (edificio “nuovo”) l’Amministratore dovrà prendere atto di ciò che l’edificio dispone a livello di sistemi anticaduta e linee vita ed in entrambi i casi (edificio nuovo o esistente) ricercare tramite il costruttore o tramite i condomini, la documentazione inerente il montaggio di sistemi anticaduta – linee vita, con gli eventuali allegati e stati progettuali previsti anche nelle specifiche normative locali.

Nel caso che l’edificio “nuovo” e localizzato geograficamente all’interno dei perimetri locali in cui grava la legislazione in materia, sia sprovvisto di questi sistemi, l’Amministratore dovrà interpellare in forma scritta il Progettista ed il Coordinatore per la Sicurezza (se nominato) in merito a tale assenza e nel caso informare ciascun proprietario di ogni unità immobiliare facente parte l’edificio.

Ricordiamo che per la maggior parte delle normative locali, l’assenza degli opportuni elaborati “di copertura” corrisponde al temporaneo annullamento del titolo urbanistico edificatorio, comportando quindi un’ipotesi di abuso edilizio.

Nell’eventualità in una COSTITUZIONE DI NUOVO CONDOMINIO con edificio “esistente” l’Amministratore dovrà eseguire la verifica in merito all’avvenuta installazione dei sistemi anticaduta – linee vita; in caso affermativo sarà recuperata la documentazione progettuale e manutentiva.

Per ultima ipotesi, il subentro ad un precedente Amministratore dello stabile, implica una richiesta scritta a quest’ultimo da parte dell’Amministratore subentrante, al fine di recepire ogni documentazione redatta sull’eventuale sistema installato, o in alternativa ricevere comunicazione in risposta scritta che sull’immobile non sono presenti tali sistemi.

Questa procedura consente di poter avere un quadro esaustivo sia sullo stato dell’edificio per la materia in questione in ambito di apprestamenti e documentazione, permettendo all’Amministratore di procedere alla corretta informazione ai condomini, di cui tratteremo in successivo approfondimento.

 

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